Déduction des intérêts d’emprunts immobiliers : René Pallincourt, Président de la FNAIM, réagit aux déclarations d’Eric Woerth, Ministre du Budget, des Comptes Publics et de la Fonction Publique

La Fédération Nationale de l’Immobilier se montre satisfaite de l’annonce faite ce matin par le Ministre du Budget, des Comptes Publics et de la Fonction Publique, Monsieur Eric WOERTH, relative à la déduction des intérêts d’emprunts par les accédants à la propriété.

A l’heure où le marché connaît des rythmes de progression des prix plus modérés, une telle mesure devrait, en améliorant la solvabilité des ménages, encourager les candidats à l’accession à réaliser leur « rêve de propriétaire ». D’autant que l’ensemble de nos concitoyens, des plus modestes non soumis à l’Impôt sur le Revenu aux plus aisés, pourront en bénéficier grâce à un crédit d’impôt.

Reste néanmoins à préciser les contours de cet avantage, qu’il s’agisse du niveau du taux de crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunts - a priori fixé à 20% -, de la durée du dispositif, comme des modalités de son plafonnement.

A ce titre, la FNAIM préconise :

• un niveau de taux relevé de 5 points, soit 25%, pour déterminer une économie d’impôts, -aux  conditions de marché actuelles-, comparable à celle dont ont pu bénéficier les ménages entre 1984 et 1997, et dont les effets ont prouvé leur efficacité.
• une durée proportionnelle à la durée de l’emprunt  pour toucher toutes les classes d’âge de la population ;
• en cas de plafonnement, une sectorisation géographique tenant compte des disparités de prix des transactions observées en régions, pour respecter un équilibre entre les territoires et entre les ménages.

L’ensemble de ces mesures participera très fortement à la relance de la consommation et à la reprise de la croissance, axes prioritaires du nouveau Gouvernement.

Ouverture du marché de l'énergie. Immobilier : attention danger !

A partir du 1er juillet 2007, les particuliers auront désormais la faculté de choisir librement leurs fournisseurs d’électricité et de gaz. Le dispositif envisagé et les modalités pratiques de sa mise en œuvre dans le domaine de l’immobilier ne sont pas sans susciter certaines interrogations et inquiétudes.

Le secteur professionnel est déjà libéralisé depuis 2004, or l’expérience montre que les prix attractifs proposés au début de la libéralisation du marché de l’énergie se sont ensuite « envolés ». Si, jusqu’au 1er juillet 2007, les entreprises disposent d’un « droit de repentir » pour revenir à des contrats à prix encadrés, les particuliers, quant à eux, ne bénéficient pas de ce droit de retour. Il n’y a donc pas de droit à l’erreur !

Où est le danger ?

Le choix effectué par le propriétaire ou son locataire est irréversible et attaché au logement.

En effet, l’option permettant de choisir librement son fournisseur d’énergie est rattachée au logement  lui-même, qu’il soit occupé par son propriétaire ou par un locataire. Négocier un nouveau contrat (une offre de marché) avec EDF, GDF ou avec un autre fournisseur a pour conséquence l'abandon définitif, par le client, du régime des tarifs réglementés pour le logement concerné. Ainsi, même en cas de changement d'occupant, le nouveau locataire, le nouveau propriétaire ou le propriétaire bailleur souhaitant reprendre son logement, est lié par le choix de l’occupant précédent. Il pourra éventuellement changer de fournisseur mais ne pourra plus revenir au tarif réglementé. Cette irréversibilité attachée au logement créera forcément des litiges entre propriétaires et locataires, face auxquels les administrateurs de biens se trouveront confrontés, sans solution pratique. Un propriétaire ne peut tolérer d’être lié, pour toute la durée de détention de son bien, par un choix réalisé auparavant par un occupant qui ne sera resté que quelques mois ! Malgré les efforts de l’Etat français, voici donc une nouvelle disposition résultant du droit européen qui risque d’être handicapante à l’heure où l’on cherche à redonner confiance aux bailleurs en les incitant à remettre leurs biens sur le marché de la location.

Concrètement, en cas d’évolution défavorable des tarifs du marché libre par rapport aux tarifs réglementés, la fourniture aux tarifs réglementés pourra devenir un argument de vente ou de location (notamment pour les logements énergivores, entièrement chauffés à l’électricité par exemple). Inversement, le choix d’une offre du marché libre, entraînant l’abandon irréversible de ces tarifs, pourra sans doute s’avérer être un facteur objectif de négociation voire de dépréciation.

Quelle attitude adopter pour les professionnels immobiliers ?

Le professionnel, qu’il soit agent immobilier, administrateur de biens ou syndic de copropriété, devra se prémunir contre les difficultés liées à cette question d’irréversibilité attachée au logement. La FNAIM recommande ainsi à ses 11 500 adhérents d’informer les acquéreurs, à l’occasion des ventes immobilières, lorsque le vendeur aura, préalablement à la vente, opté pour une offre du marché libre.

Enfin, dans le cadre des rapports locataire / bailleur, la question se pose du caractère légal d'une obligation contractuelle qui imposerait au locataire de conserver un abonnement au tarif réglementé et de ne le résilier qu’avec l’accord préalable et écrit du bailleur. Aucune disposition législative n'envisage encore cette situation ; l’équilibre étant difficile entre libre concurrence et respect du droit de propriété. René Pallincourt, Président de la FNAIM, rencontre d’ailleurs la semaine prochaine  la Commission de Régulation de l’Energie à ce sujet.